مدیر ساختمان چه وظایفی و حقوقی دارد؟
برخی تلاش می‌نمایند هیچوقت مدیر ساختمان نشوند، اما در انتها رأی می آورند. بعضا دیگر هم عشق زیادی به شغل های مدیریتی دارند و این مسئولیت را با آغوش باز می‌پذیرند. ولی جالب است هر دو دسته آن‌چنان با وظایف و حقوق مدیر ساختمان شناخت ندارند. امروز میخواهیم بیشتر در رابطه این مورد صحبت کنیم. در ادامه مقاله، علاوه بر آشنا شدن با نقش مدیر ساختمان، با وظایف، حقوق و مزایای مدیر نیز آشنا میشوید.
آپارتمان و مجتمع مسکونی که مدیر ساختمان یا که هیئت مدیره نداشته باشد، رفته رفته به محلی تبدیل می گردد که سکونت در آن ناممکن خواهد بود. بدون شک مدیریت ارتباط ها بین همسایگان، رعایت مقررات و ضوابط آپارتمان‌نشینی، تعمیر و حفظ تاسیسات، برطرف کردن ایرادات و بخش اعظمی از موارد دیگر نیاز به یک مدیر قاطع و کار کشته دارد که مورد پذیرش همگی باشد.
نقص بزرگ از جایی آغاز میشود که خیلی‌ها مدیر ساختمان را تنها در دریافت کردن شارژ و اجرا یک سری از هزینه‌ها میبینند. به همین دلیل برخی از ساکنان از پذیرفتن نقش مدیر ساختمان فراری هستند.
انگیزه مهم اینجا است که چه مدیر و چه دیگر ساکنانی که او را تعیین کرده یا نکرده‌اند، نسبت به حقوق و مزایای مدیر ساختمان و وظایفی که دارد، آشنا نیستند. در این مقاله این مورد را تماما ارزیابی میکنیم تا چنانچه روزی این مسئولیت را پذیرفتید، بتوانید به راحتی از عهده معضل‌های متعدد برآیید. اما یادتان باشد گهگاه در تصمیم‌گیری‌ها صرفا یک نفر دخالت ندارد و هیئت مدیره تصمیم‌های کلی را اتخاذ می‌نماید.
مدیر ساختمان چه کسی است؟
اول خوب است ببینیم مدیر ساختمان چه کسی است. در آپارتمان‌هایی که تعداد واحد آن‌ها زیاد نیست، یک نفر از در میان ساکنان تعیین می شود تا نظم را برقرار کرده و مقررات را اعمال نماید. در مجتمع‌های مسکونی، مدیر اکثر زمان ها بوسیله هیئت مدیره یا مجمع همگانی در گرد هم آیی سالیانه معلوم میگردد. این شخص وظیفه اداره مجتمع و اجرای تصمیم‌های اتخاذ شده در مجمع را برعهده دارد.دراین بین دو نکته دارای اهمیت میباشد. اولیه اینکه مدیر ساختمان میتواند برای 1سال دیگر مجدد تعیین شود. ولی بخش اعظمی معتقدند برهه زمانی مدیریت وی بایستی حداکثر ۲ سال باشد
اختیارات و وظایف مدیر ساختمان
همان‌طور که اشاره کردیم، مدیر یک مجتمع بعداز تعیین به وسیله ساکنان یا این که مجمع، وظایف مهمی دارااست که بایستی به آنان رسیدگی کرده و آن ها را به شایسته ترین صورت ایفا کند. ضمن اینکه در صورت نیاز، اختیاراتی هم دارااست که می تواند از آن‌ها استفاده نماید. در ادامه وظایف مدیر ساختمان را بیشتر تحلیل می کنیم.
مدیریت و اداره مجتمع
بی‌شک مدیریت صحیح و اداره کارهای ساختمان، وظیفه مهم و جاری مدیر هر ساختمانی میباشد که بایستی کارایی کند به بهترین شکل آن را اجرا کند.
اجرای قانون ها تصویب شده ساختمان
قوانینی برای مدیریت صحیح ساختمان، رسیدگی به کارها، برقراری نظم و ارتقای مجتمع وجود دارد که به طور دوره‌ای در هیئت مدیره یا این که مجمع تصویب می شود. برای جاهایی که مجمع ندارند، این ضوابط دربین مدیر و دیگر ساکنان مصوب میگردد. به همین دلیل دومین وظیفه اصلی مدیر یا این که مدیران ساختمان اجرای دقیق این قانون ها و بررسی بر اجرای صحیح آنهاست. وظیفه اگاهی‌رسانی مقررات به اشخاص غایب هم بر عهده مدیریت میباشد.
مدیر بایستی تک به تک قوانین وضع‌گردیده را با شرایط تصویب شده در طول مدت مورد نظر انجام دهد تا همه چیز عالی پیش برود. در حالتی که قرار است برای اجرای صحیح مقررات، دیگر ساکنان هم شرکت کردن داشته باشند، یا این که نیاز به همکاری اشخاصی که خارج از مجتمع میباشد، وظیفه پیگیری‌های ما یحتاج بر عهده مدیر ساختمان میباشد. درنتیجه یک مدیر بایستی شناخت خوبی هم با مسائل حقوقی املاک داشته باشد.
نقش اصلی مدیر ساختمان در روابط بین همسایگان
هر چه تعداد واحدهای یک آپارتمان یا این که مجتمع مسکونی بیشتر باشد، مدیریت روابط بین آنان مشکل‌تر میباشد. همگی اشخاص ذوق و مدل معاش یکسان ندارند و به همین عامل ممکن است همسایگان دچار مشکل شوند. از طرف دیگر بایستی حقوق همه محفوظ و عدالت در بین آن‌ها برقرار باشد؛ چرا‌که در غیر این صورت سنگ روی سنگ بند نمی شود و مدیر ساختمان عنان از کف میدهد!
به این ترتیب مدیر ساختمان بایستی با جدیت پیگیر برقراری نظم، تدوین مقررات و اساسنامه و اجرای آن ها باشد تا همگی در قبال قانون و مقررات مجتمع یکسان باشند.
حل اختلاف و مشکل بین همسایگان
با توجه به تمامی نکات بیان شده، باز هم ممکن میباشد همسایگان به دلایل متفاوت با یکدیگر دچار مشکل و اختلاف شوند. اینجاست که مدیر ساختمان بایستی به صحبت‌ها و اعتراض‌های آن‌ها گوش دهد. وی آنگاه با استناد به مقررات تصویب شده اختلاف فی مابین ساکنان را مدیریت و حل نماید. ضمن اینکه فارغ از اختلاف میان دو همسایه، ممکن میباشد هریک از ساکنان نسبت به موضوعی گلایه و اعتراض داشته باشند. وظیفه نظارت و رسیدگی به‌این دست موارد هم با مدیر ساختمان میباشد.
انتخاب و اخذ شارژ واحدها و هزینه‌های عمومی
تک تک واحدها و مجتمع‌های مسکونی به کمک هزینه‌های شارژ واحدها و هزینه‌های عمومی اداره میگردد. مدیر ساختمان به تنهایی یا این که به یاری مدیران دیگر و هیئت مدیره مبلغ شارژ ماهیانه واحدها را مشخص و معلوم می‌نماید که میتواند به شرح پایین باشد:
شارژ ثابت
شارژ مبنی بر متراژ
شارژ مبنی بر نفرات
شارژ ثابت و متراژ
شارژ ثابت و نفرات
گهگاه هزینه‌های عمومی برای تعمیر و نگه‌داری آسانسور بلوک یا آپارتمان، ساختن فضای سبز، فضای بازی کودک ها، مسجد و غیر در ساختمان‌ها وجود دارد که می بایست به طور مستقل از شارژ احتساب گردد. وظیفه دریافت به موقع این وجوه هم یکی‌از دیگر وظایف اصلی مدیر ساختمان میباشد. در حالتی‌که که واحدی از نظر شارژ یا این که هزینه‌های عمومی بدهی داشته باشد، وظیفه مدیر ساختمان میباشد که نخست این مورد را به خود او اعلام کرده و در صورت وصول نشدن از طریق اظهارنامه و چسباندن اسامی بدهکاران در تابلوی اعلانات این مسئله را پیگیری نماید.
رسیدگی به خرابی‌ها و ایرادات ساختمان
زمانی تعداد اشخاصی که در یک ساختمان زندگی می‌نمایند زیاد باشد، در مجتمع اثاث‌کشی خواهد شد، کودک‌ها بازی میککنند یا این که تردد زیاد باشد، امکان آسیب و خرابی وجود دارااست. ضمن اینکه برخی از اسباب و اثاث و وسایل مانند بالابر، لامپ‌ها، درهای پارکینگ، تاسیسات و موتورخانه، پمپ آب و غیره، جزو مورد ها مصرفی می باشند که به مرور زمان دچار ایراد میشوند. رسیدگی به موقع به خرابی‌های ساختمان و برطرف کردن ایرادات در اسرع وقت با مدیریت ساختمان میباشد.
نظارت بر اثاث‌کشی و ورود و خروج ساکنان
طبیعی میباشد که در آپارتمان‌ها و مجتمع‌های مسکونی، بارها و بارها اثاث‌کشی صورت بپذیرد. ممکن میباشد مستاجر یا این که مالکان تازه بیایند و قبلی‌ها بروند . نظارت بر اجاره‌نامه و مدرک مالکیت اشخاص جدید، رعایت اصول اثاث‌کشی، تسویه بدهی‌های گذشته و موارد این‌چنینی بر عهده مدیریت ساختمان میباشد هر جایی که لازم باشد، مدیر ساختمان بایستی سند تسویه حساب هزینه‌های ساختمان را ارائه کند. ضمن اینکه مدیریت بایستی ساکنان جدید را نسبت به مقررات وضع شده، هزینه شارژ، موارد خاص یا این که اعضای هیئت مدیره آشنا نماید.
پیگیری و اجرای موارد قانونی
گهگاه ممکن میباشد مدیر ساختمان در اجرای مقررات یا این که کارها محول گردیده به وی، از سوی ساکنان در گیر مشکل گردد. از جمله هنگام نوسازی شاید یکی‌از ساکنان واحدش را خالی نکند یا این که بدهکاران بدهی خویش را تسویه نکنند. در این حالت پیگیری‌های قانونی، درخواست اجرائیه برای وصول مطالبات، درخواست تخلیه و دیگر موردها بر عهده مدیر ساختمان میباشد.
عدم تفویض اختیارات مدیریتی به اشخاص غیر
شاید جذاب باشید بدانید که مطابق قانون تملک ساختمان‌ها و آپارتمان نشینی ، تنها مدیر و هیئت مدیره هستند که می توانند در هیئت مدیره و مجمع باشند و قوانین را وضع نمایند. از آنجایی که‌این اشخاص مورد اطمینان و امین ساکنان دیگر می باشند، در نتیجه اجازه ندارند که مدیریت را به کسانی بیرون از ساختمان یا مجمع تفویض نمایند.
جمع‌بندی
ساختمان و مجتمعی که مدیر نداشته باشد، در گیر یک جنجال بزرگ و نابه‌سامانی می گردد که پیامدهای خوشایندی ندارد. به همین دلیل تک تک ساختمان‌های که بیشتراز سه واحد می‌باشند، نیاز به یک مدیریت می باشند که با توافق ساکنان یا به وسیله مجمع انتخاب میشود.
مدیر ساختمان وظایف و حقوق مهمی دارد که بخش اعظمی از افراد نسبت به آن مطلع نیستند و همین مورد پروسه رسیدگی به امور ساختمان را با ایرادات جدی مواجه می‌کند. در این مقاله درباره تمام وظایف و اختیارات مدیریت حرف زدیم تا وقتی در چنین موقعیتی قرار گرفتید بدانید چطور کردار نمائید. ضمن اینکه درصورتی که خودتان یکی‌از ساکنان میباشید متوجه میشوید که مدیر مجتمع چه وظایفی دارد.
نظر شما چه میباشد؟ آیا تاکنون مدیر بوده‌اید یا مشکلی دراین باره دارید؟ در قسمت نظرها با ما دربین بگذارید.
